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澳门葡京在线娱乐开户·这个影响房价的关键指标,半数城市在下跌!谁在动摇房价根基?

2019-12-31 10:13:30| 作者:匿名| 阅读量: 2026|

摘要: 购买力,才是房价的根基,才是支撑房价奇迹的罗马柱!这才是一个城市的房价根基。而现在,我对这个房价根基,有一点忧虑。这是全国15个重点城市,近百个主要商圈的典型甲级写字楼租金变化表——数据来源:creis 中指数据全国半数以上城市,写字楼租金下跌。以上种种,最终都会投射到购买力上,投射到楼市上,投射到房价上。下面这张表,是第三季度租金涨跌幅度比较大的商圈。

澳门葡京在线娱乐开户·这个影响房价的关键指标,半数城市在下跌!谁在动摇房价根基?

澳门葡京在线娱乐开户,来源:米宅

我不太关心短期的政策波动。

因为,政策周期时常调整,并总在起伏。

从730之后的一片风声鹤唳,到现在因城施策的试探放松,我们就能看出楼市调控由上至下的重重变数。

我真正关心的是“底层购买力”——

这个城市里,还有多少人能买得起房子?

这个城市里,还有多少人能撑得起房价上涨?

购买力,才是房价的根基,才是支撑房价奇迹的罗马柱!

有一项衡量购买力变化的重要指标,却经常性的被我们忽视——

写字楼的租金!

重点城市里,核心商圈的写字楼租金!

写字楼的租金越高,说明愿意支付高租金的好企业越多;好企业越多,说明员工收入提高的可能性越大;员工收入提高的可能性越大,说明楼市里的底层购买力越充足,房价的支撑力越大。

一二线城市里的写字楼,既是生产“gdp”的车间,更是生产“楼市购买力”的车间。

经济的活力好不好,看写字楼租金高不高;

楼市购买力好不好,更看写字楼租金高不高。

这才是一个城市的房价根基。

而现在,我对这个房价根基,有一点忧虑。

2019年第三季度,全国重点城市主要商圈写字楼的租金数据出来了。

说实话,不是太乐观。

这是全国15个重点城市,近百个主要商圈的典型甲级写字楼租金变化表——

数据来源:creis 中指数据

全国半数以上城市,写字楼租金下跌。

一线城市的36个主要商圈中,20个商圈写字楼租金上涨,16个商圈写字楼租金下跌;

二线城市的44个主要商圈中,54%的商圈写字楼租金下跌,约5%的商圈写字楼租金持平,只有4成左右的写字楼租金上涨;

二线城市的写字楼租金下跌比例和下跌幅度,都要远高于一线城市。

这些数据,说明了两个很严峻的问题——

下行压力之下,甲级写字楼的需求在减少,好企业的增量在减少,企业的扩张欲望在降低;

面对下行压力的冲击,二线城市的下降要比一线城市惨淡得多。

除此之外,还有一个数据——

北京写字楼的净吸纳量为-1.6万㎡,是自2000年以来首次出现的负值。

写字楼吸纳量为负值,是一个非常可怕的数据。这背后是,不仅没有新增了,而且老企业也在消减。

以上种种,最终都会投射到购买力上,投射到楼市上,投射到房价上。

企业增量的减少,就意味着购买力的减少;

购买力的减少,也就意味着房价上涨的支撑力减弱。

站在这样的宏观环境中,我们几乎没有任何理由相信,楼市会在短期内迎来大幅上涨;

面对二线城市更加惨淡的压力应对能力,我们更没有任何理由相信,二线城市的崛起速度会远超一线城市。

这对于楼市来说,不是一个好现象。

有一个更严峻的现实。

相比较二线城市的惨淡,一线城市毕竟还有半数以上的写字楼租金上涨。

看起来,好像也不算太差。

但是,我们去观察一线城市的上涨商圈和下跌商圈,你会发现——

租金上涨的,大都是近远郊新兴商务区,或者设施陈旧落后的最早期商务区。它们有个共同特征,位置差、配套一般,但租金便宜。

在深圳,企业因为更便宜的租金和更灵活的付款方式,而搬入新兴商务区……

租金下跌的,大都是成熟的传统商务区,或者品质极高的高端商务区。它们也有个共同特征,位置好、品质高,但租金贵。

在上海和广州,企业因为成本控制,而搬出中央商务区……

位置差的涨了,位置好的却跌了;品相差的涨了,品相好的却跌了;低端的涨了,高端的却跌了。

这背后的原因是,越来越多的企业在大搬小、好搬差、贵搬便宜、中心搬偏远!

因此,小的、差的、便宜的、偏远的写字楼,因为这场突如其来的降级需求,而莫名奇妙的涨价了。

越来越多的企业不敢扩张,越来越多的企业在控制成本。

一场消费降级,突袭了中国的写字楼。

增量企业不仅在减少,连存量企业也在“缩表”。

面对大量的企业,正在从租金14块的写字楼里搬了出来。然后,搬到了租金8块的写字楼里。我们又有什么理由相信——

这些正在缩表的公司,会把员工的薪资从10000块,提升到13000块?

公司在缩表,也就意味着员工的薪资将缩表。

大量的企业缩表,也就意味着大量的购买力将缩表。

这对于楼市来说,更不是一个好现象。

有一个不得不承认的现实。

虽然一再被诟病脱实向虚,但金融业、tmt产业和专业服务业仍然是能效较高、能承担更高租金的行业类型。

下面这张表,是第三季度租金涨跌幅度比较大的商圈。

数据来源:creis 中指数据

这张表上告诉了我们比较重要的两点信息:

金融、tmt和专业服务业比较聚集的商圈,写字楼需求仍在增长,写字楼租金仍在上涨。比如,深圳南山中心区、北京上地商圈和成都金融城商圈……

而制造业、进出口行业、商贸流通业比较聚集的商圈,写字楼需求在消减,写字楼租金在下跌。比如天津友谊路商圈、上海北外滩商圈和上海南京西路商圈……

过去的一年,即便金融行业时常爆雷,科技公司裁员降薪……,但金融、tmt(科技、媒体、通信)和专业服务业仍有增量、仍在扩张,它们所承担的写字楼租金,仍然能保持连续性的上涨。

我们不得不承认——

这些行业的高能效比就是天生的!

这些行业的高产出比就是天生的!

这些行业的高收入比就是天生的!

即便在艰难年月里,仍然是如此!

这对于我们的投资选筹有一个非常重要的指导意义:

一个城市的就业中心、高购买力中心、高收入人口的聚集中心,仍然是金融、科技、传媒、通信、服务业扎堆聚集的区域。

无论何时,以它们为中心,围绕它们去做选筹,总不会错。

时代在变,政策在变,庆幸的是规律仍然存在。

这对于楼市来说,还勉强算个好现象。

有两个比较值得关注的城市。

一个是北京,另一个是成都。

下面是这两个城市的写字楼租金水平变化图——

北京,是所有一线城市中,写字楼租金下跌最少的城市。9个重要商圈,只有1个在下跌;

成都,是所有二线城市中,写字楼租金下跌最少的城市。5个重要商圈,只有1个在下跌。

其中,成都的表现最为抢眼——

它不仅是三季度写字楼租金下跌最少的城市,还是2019年写字楼租金下跌最少的城市之一。它不仅是2019年写字楼租金下跌最少的城市,还是2019年写字楼空租率最低的城市之一。

如果说,北京靠的是全国资源的聚集,以及强大的国央企资源支撑;

而成都,背靠的就是全西南云贵川藏资源的聚集,以及强大的内生需求支撑。

下行压力下,存增量转换的时代里,哪些城市能熬到下一次黎明的到来?

北京和成都,给出了答案——

是全省、全地区,乃至全国的集核城市;有垄断型企业资源或者庞大内需型企业资源的支撑;

即便在最艰难的年月里,也能靠着庞大吸附力和更庞大的资源熬下去。

时月虽然残酷,庆幸的是还有城市有熬下去的希望。

这对于楼市来说,也勉强算个好现象。

最后,我有几句真心话想跟大家探讨一下。

可能很多人,看到了最近政策的试探放松和个别城市的逆势行情,又在思考一个问题——楼市大行情何时会来?

从目前来看,不太乐观。

相比较政策的波动,真正不乐观的是底层购买力的消减。

当写字楼需求开始削减,当企业开始缩表,当企业放弃增量幻想……我们很难想象,员工的收入还会有大幅增长,底层购买力还会有大幅增加。

如果这些都没有,短期之内的楼市,凭什么还会快速迎来一轮大行情?

放弃任何幻想,拉长持有周期,熬过凄冷冬天,是每一个人必须考虑的现实!

至于春天何时会来,那是熬过冬天之后的事。

在这个过程中,我们大概率会看到大量的人和大量的资产倒在春天到来之前。

那么,谁能熬过去?哪些城市能熬过去?哪些板块能熬过去?

极核城市,有强大的吸附力,且有庞大的资源;

贴近金融、tmt(科技、媒体、通信)和专业服务业所聚集的板块。

去对标上面写字楼租金涨跌榜的城市和商圈,去找到那些还有增量企业进入,写字楼租金还在连续多月上涨的城市和板块,贴着他们去做选筹。

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